农村私有房屋买卖合同纠纷的成因，多缘于随着社会经济的发展，城乡土地利用价值的增加，以及房屋价格的上涨和因土地被征用、拆迁房屋后可获得高额补偿安置费用等原因。我们法院审判所面对的群体是泽州县广大农村的农民，此类案件的审理结果将涉及到双方当事人重大利益的调整与平衡，往大里还可以说涉及到农村的稳定和泽州的稳定，我认为在审理此类案件时应当格外的慎重。因此，有必要对此类案件的审判情况予以归纳和总结。借此机会，就我主审的一起农村私有房屋买卖合同纠纷案件谈一点体会，仅用以在这里和大家共同学习和探讨。

　一、首先对案情作一简单介绍：

　孔黎明与张秋娥均为泽州县南村镇峪口村村民。双方在本村均有祖遗房屋。1986年孔黎明在本村申请批划宅基地五间，并交纳250元费用，于次年修建五间楼房及院落一座，价格约3万元。但至今未办理宅基地使用权证书及房屋产权证书。2002年8月，未经本村集体经济组织同意，双方口头约定：将孔黎明的五间楼房及院落一座，以五万元的价格卖给张秋娥。当月19日张秋娥交付孔黎明五万元，孔黎明为张秋娥出具一支收条，上面载明：“收到张秋娥买房款五万元整，经手人孔黎明”。2002年9月张秋娥对房屋进行装修后入住该房屋至2008年7月双方发生纠纷之日。2008年9月孔黎明起诉，请求法院确认双方买卖房屋合同无效，由张秋娥返还其房屋及院落，同意按照房屋的现值返还张秋娥购房款。

　二、审判情况：

　本院经审理认为，孔黎明与张秋娥买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。孔黎明未征得本村集体经济组织同意，在买卖房屋时擅自转让了宅基地的使用权，其行为违反了《土地管理法》中农村的宅基地属于集体所有；农村村民的住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，方可取得宅基地使用权；宅基地的流转需征得本村集体经济组织的同意的强制性规定，认定该房屋买卖合同无效。根据《合同法》及《民法通则》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。孔黎明在卖房时明知自己未办理宅基地使用权证及房屋修建审批手续，出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，应承担合同无效的主要责任。对于张秋娥的损失，考虑张秋娥对原房屋的装修以及因房屋升值等因素，孔黎明应对张秋娥的损失进行补偿。综上，本院作出判决：一、孔黎明与张秋娥买卖房屋合同无效；二、张秋娥在本判决生效后十日内将位于南村镇峪口村的楼房五间及院落一座退腾给孔黎明。三、孔黎明在本判决生效后十日内将原房及添附部分的价值和房屋价格上涨价等共计8万元给付张秋娥。判后，张秋娥提起上诉，该案经晋城市中级人民法院审理，以案件事实清楚，证据确实充分，法律适用准确予以维持。

　三、法理评析：

　通过审理孔黎明与张秋娥买卖房屋合同纠纷一案，我认为在审理此类纠纷时应注意以下三方面的问题。

　第一方面的问题，审理案件时应当查明的事实要点。

　1、买卖双方当时和现在的身份状态。尤其是买方的身份。比如是否为城镇居民、法人或其他组织、是否为本村集体经济组织成员、还是有特殊身份的回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞。（因为双方的身份事关合同的效力）

　2、诉争标的物的基本情况，包括宅基地的批示登记情况、房屋的建设审批手续，房屋及院落的建成年限、格局、价格（修建、买卖、争议）等。这是重点应当查明的事实。因为针对房屋及宅基地是否办理登记审批手续，产生的法律后果会截然不同。针对房屋不同时段的价格，补偿的数额会不同。比如孔黎明在出卖房屋前未办理两证，出卖后无法办理两证的变更登记手续，双方的买卖行为会产生无效的后果，如果出卖前办理两证，出卖后办理变更登记的，双方的行为会产生有效的后果。

　3、买卖合同的签订情况，合同的内容及形式。

　4、转让行为是否按规定经过审批，审批机关是否土地管理法规定的有权机关。（我理解的是三级，即村里申请，乡镇政府土地管理部门审核，县级人民政府下设的土管部门批准登记）

　5、买房人购买房屋后的使用情况，房屋有无装修、翻建、扩建等情形，有无翻建扩建的合法根据。（大部分的房屋买卖后都有添附物的产生，可以根据当事人的举证及实物评估判定添附物的价值）

　6、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。（孔黎明一案中，张秋娥在本村有祖遗房屋，具备腾房条件）

　7、双方的买卖行为是否征得土地所有权人即本集体经济组织的同意，它对争议宅基地使用权归属的意见。（我认为应审查的是原始的、书面的证据，比如会议记录或其他方式的记载）

　8、买受人有无再行转让的行为，再行转让后受让人的身份，受让人使用房屋是否予以登记等情况。（因为房屋是否登记涉及合同的效力。比如按照《物权法》房屋登记生效制的规定，如果该房屋在再行转让后已登记在再行转让后受让人的名下，该房屋的所有人即为再行转让后的受让人。那么出卖人请求确认合同无效的法院肯定不能支持。如果再行转让后买受人未进行登记，应结合前一买卖行为及再行转让后受让人的身份等情况来判定原合同的效力）。

　审理此类案件应当注意的第二方面问题是关于合同效力

　从审理孔黎明房屋买卖合同的内容可以看出，虽然买卖的标的物一般是地上的建筑物，也就是房屋，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包含了相应的宅基地，交易的当事人不仅是买卖双方，同时还隐含有一个第三人即宅基地所有权人。因为根据物权法的规定，宅基地使用权是设定在集体所有权的土地上的用益物权，用益物权人只享有占有、使用和收益的权利，而对宅基地没有处分权。

　那么我们在审理涉及宅基地使用权转让的农村私有房屋买卖时，首先应当了解农村宅基地使用权具有的特点：第一，农村宅基地的所有权归集体经济组织。它的所有权属性是在《宪法》第十条和《土地管理法》第八条中已给予了明确的规定，即农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，所有权归集体所有；第二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，非本集体经济组织成员以外的人员无权申请或变相申请并取得宅基地使用权。第三，农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转卖。第四，农村宅基地使用权具有福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳很少的费用（本案中孔黎明每间交纳50元地基费）。第五，宅基地使用权具有社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。可见，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。

　其次在审理案件时，应当把握以下原则：1、因违反国家政策的有关规定，城镇居民购买农村住房和宅基地的，应认定买卖行为无效。2、因不具备宅基地使用权人主体资格，法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，应认定买卖行为无效。3、土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定买卖行为无效。4、因违反了集体经济组织的成员权属性，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，未办理变更登记的，应认定买卖行为无效。5、受让人已经有住房的不符合宅基地分配条件的，应认定买卖行为无效。我们审理孔黎明与张秋娥房屋买卖纠纷时，就因其属于上述第3种情形，双方的买卖行为违反了未取得宅基地的使用权、未征得本村集体经济组织的同意等法律强制性规定，而使双方所签订的房屋买卖合同成为无效。

　虽然禁止农村集体土地流转是处理此类案件的一般原则，但维护交易稳定是合同法的立法宗旨。那么作为特定标的物的农村私有房屋是不是绝对禁止买卖呢？答案是否定的。理由如下：一是虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但我国现行法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定。法无禁止即可行，我们在审理案件时，不应当，也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，去用禁止农村宅基地使用权转让的规定，来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农民对自己房屋所有权的行使。二是《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，国家没有禁止和干涉农民行使房屋所有权的立法意图，而且依据物权法第64条的规定，私人对其合法收入、房屋等享有所有权，那么农村房屋是农民的合法私有财产，农民完全可以依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。三是从《物权法》中的“已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记”的规定可以看出，宅基地使用权也是可以转让的。四是《物权法（草案）》曾规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。这一规定的精神与土地管理法的精神是一致的。基于以上理由，农村私有房屋（宅基地使用权）是可以买卖和转让的。只是相对其他性质的房屋在交易时限制的条件要相对多一些。

　那么，在审理案件中，应审查买卖是否同时具备五个条件：（1）转让人必须持有两证，拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（二处以上住房来源可能是继承、分家、生育、婚嫁等因素）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意（因为它是宅基地的所有权人）；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。如果具备上述条件，且符合合同其它生效要件，应当认定合同有效。

　另外如果个案中存在下述情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可以根据实际情况依照以下原则处理。

　1、出卖人将宅基地上所建房屋卖与他人前或同时，该相应宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民，则该宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，是不应当支持的。（这种情况易发生在城郊交界处，比如南村杨洼村的房屋就有这种情况）

　2、城市居民或者本村以外的人员购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不应当支持。（物权登记生效制决定的，除非你能够证明它的登记属于违法登记）

　3、买受人在购买房屋后已将户口迁入购买房屋所在地，并转为农民身份的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　4、签协议为一人（不论其是否为农户、是否为本村村民），但其家庭共同成员是购买房屋所在地集体经济组织的成员，且购买房屋系家庭成员共同出资，也共同居住，又经本村集体经济组织同意其买卖合同的内容，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　5、1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　6、对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份情况，结合上述情况进行判断。

　还有一种情况，就是现在在“以保民生为关键，以保稳定为重点”的大环境下，我们不能因审理了一起案件，而造成个体或群体上访事件的发生，在审理此类案件时，应当注重法律效果、社会效果和政治效果的统一，用农民听得懂能接受的方式、方法，来处理纠纷。注意对弱势群体，特别是老年人、妇女的保护。最大限度地维护农民的利益。比如在现实中，买卖合同已履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，我们就应本着尊重现状，维持维定的原则，立足调解，承认购房人对房屋继续占有、居住和使用的权利，其他的事宜可以用经济手段来调整。而不是机械的判定买卖行为的效力，生硬地判决退腾房屋等，更不能轻易地确定房屋的所有权。这样的审判结果，我认为不违反法律规定，也会有好的社会效果。

　审理案件时应当注意的第三方面问题是合同效力被确认的后果处理。

　1、对于合同有效的后果，可根据法律规定和审理情况，判决驳回原告诉请。这相对简单一些。

　2、对合同无效的法律后果，《合同法》第五十八条有明确的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。但我们可以看出，这类案件成讼的原因，多为农村土地价格的上扬促使出卖人毁约所致，因此，在处理合同无效的法律后果时，应当结合合同法的公平原则和诚信原则来理解合同法的第五十八条，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

　因此，认定合同无效后，我认为处理后果的基本思路为：

　1、合同无效后，互返原物。买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

　2、如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行翻建、装修并在诉争院内新建有建筑物，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿。

　买受人在购买房屋后对房屋及院落的翻建、新建及装修系其出资完成，因此，其对于添附部分享有所有权，从理论上说，买受人在返还房屋时，有权将添附部分从原物处剥离。但考虑到此种添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，但分离后添附部分的价值极大贬损，故判决买受人将原物及添附一并返还出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。添附价值先由双方协商确定，否则，由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估。现实中，一般因农村房屋添附价值不大，鉴定费用过高，当事人经济状况等原因，容易出现双方当事人均不申请委托鉴定的尴尬局面，在审理的过程中，我们也只能多次组织当事人进行协商，（离婚案件，双方都主张房屋所有权的，又都不申请鉴定的，可以让当事人采用竞价的方式进行，），这种案件出现的这种情况到现在也没有找到更好的操作办法。比如孔黎明与张秋娥一案，就存在这一问题，张秋娥装修花费大约2000元，因时间较长，单据也没有保存，现要鉴定，费用就需1000元以上，本人无力支付。我们遇到这一问题后，多次组织双方协商达不成一致，只好到当地请本村干部结合当地的房屋现状对此予以估算，好歹这一案中双方对村干部的估算价格予以认可。我们在判决时也采用了这一价格。

　3、按过错赔偿损失。合同法规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。处理此类案件时，应向当事人释明：如合同无效，有可能导致恢复原状的法律后果，买受人应就合同无效致其损害向法院提出反诉请求。如果买受人（主观故意）不就损失提出反诉。在确认合同无效时，法院不宜代买受人主张损失并径行判决，应当在判决中写明买受人有权就合同无效致其损失另行主张。现实中，往往是买受人陈述了自身损失的存在（比如添附的价值、腾房时的费用等等），但认为合同应当确认有效而没有主张损失的（与离婚案件中的一方当事人不同意离婚而不主张财产分割的情形相似，），我认为是这种情况的就应当将合同的效力与损失合并审理，只需将费用在判决中予以确定即可，而不是机械等待当事人的反诉。因为确定合同的效力是要产生返还原状的法律后果，在审理中，审理的事实要点会包含损失的，不可能在确定合同无效后只判决买受人返还原物，而不计算买受人的损失或由买受人另行主张，我认为那样的裁判对买受人会造成诉累或不公平。

　在审理计算赔偿损失时，应从两部分考虑即直接损失和间接损失。直接损失包括订立合同时所产生的合理费用，比如去察看标的物所支出的费用；履行合同的费用，比如对房屋进行翻修、装修、腾退房屋时搬家的费用；还有其他直接费用的支出。这一部分根据当事人的举证及实物评估判决给付买受人。间接损失则是买卖时的价值与确认合同无效时所形成的差价，这一部分的具体数额，如果诉争房屋进入拆迁程序，可参照拆迁中确定的房地价值扣减原房地价值（添附）后形成差价；如果未进入拆迁程序，则委托有资质的房地产评估部门评估确定房屋现值，扣减相应部分后形成差价。间接损失还包括丧失了与他人另订合同的机会所产生的损失。比如因孔黎明的反悔致使张秋娥丧失了当初与其他人订立买卖合同的可能，还可以说使张秋娥丧失了由本集体经济组织批划给她宅基地使用权的权利的损失。（这一说法是在张秋娥的代理律师的代理词中的意见，我认为有道理，把它列举了出来）。但坦白的说，在审理该案件时，因双方当事人的经济状况，我们没有考虑张秋娥代理律师提出的这一部分间接损失。

　5、确定损失数额后，一般情况下，根据双方过错各自承担相应的责任。我认为，往往是出卖方在买卖过程中明知的事项明显优于买受方，且毁约系违背公平和诚实信用，应当就合同的无效承担主要责任，在利益的分配上，应当适当向买受方倾斜。

　以上内容是我在审理孔黎明与张秋娥农村私有房屋买卖合同案件后的一些观点和对法律适用的理解，仅用以和大家共同学习，共同探讨，如有不妥之处，请予以指正。